物管用房被占 维权不是说说那么简单

天津装修网了解到徐先生入住的海尚豪庭小区坐落在汉沽新开北路旁，由天津开发区宝利亚房地产开发有限公司开发建设出售。徐先生入住之后，发现原本在小区规划图中规划为物业服务管理用房(以下简称物管用房)的建筑物，变成了天津农商银行(汉沽支行)。

徐先生告诉天津装修网，现在农商银行所在的地方原来是售楼处。当初买房的时候，售楼处工作人员告知这栋楼便是以后业主们休息娱乐的地方，物管用房也设置在此。在徐先生出示的一份“物业管理服务用房承诺书”上显示，“根据《天津市物业管理条例》提有关物业管理服务用房3‰—4‰的规定，应提供面积为293建筑平方米的服务用房，该房位于海尚豪庭9号楼物业管理办公楼，该用房产权归全体业主所有”。

“如今，物业和居委会在另外一栋楼里办公，面积为270平方米。物管用房位置换了，面积也小了。业主们在不知情的情况下的丢失了属于自己的产权。对此，小区业主自发联名签字状告开发商，依法追讨共有财产。但小区业主委员会以证据不足，没有诉讼费、和领导请示等理由拒绝盖章。”徐先生同天津装修网说。

天津装修网了解情况后，联系到海尚豪庭小区业委会主任梁先生。梁先生表示，物管用房被占，业委会也是后来才知情，开发商移交资料后，农商银行所在的建筑物权属归谁，业委会也不清楚。业主们想维护自己的权利，业委会肯定持赞成的态度。但是，如果想起诉开发商，业委会需召开业主大会，经三分之二以上的业主同意后才能决定起诉。而且，一旦提起诉讼，必须由业委会作为主体代表全体业主提出诉求。如果仅靠个别业主主张就放任其去起诉，那代表的是个别业主的利益，到时业委会无法给全体业主交代。

“诉讼无小事，想维权不是说说那么简单。起诉的费用、聘请律师的费用，都需要全体业主均摊，所以必须召开业主大会争取业主同意。业委会也咨询过律师，此事不仅涉及民事诉讼，也会牵扯到行政诉讼。凡事都讲合情合理合法，在没有掌握足够证据的情况下提出诉讼，业委会认为是不当的请求。如果个别业主能提供充足的证据，并且在业主大会上得到三分之二以上的业主同意，业委会会代表全体业主维权的。”梁先生告诉天津装修网。

根据《天津市物业管理条例》第三十一条规定，物业管理服务用房属于全体业主所有，由物业管理服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。法律人士表示，如果物管用房被侵占，不管是违约行为还是侵权行为，开发商侵犯的是全体业主共有的权益，单个业主不具有此类诉讼法律上的诉讼主体资格，应该由能够代表小区“双过半”业主权益的主体提起，业主委员会作为全体业主代表机构，具有法律主体资格。此外，根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。小区物管用房所有权，还需明确其在交付前是否已经登记在开发商名下。

小区停车位不足 物业：管理很难

天津装修网从徐先生提供的一份“经济技术指标”上看到，海尚豪庭小区规划停车位共130辆。但据徐先生称，小区内其实仅有61个停车位。“小区停车位紧张，业主汽车无处停放，造成消防大门及通道昼夜堵塞。致使小区业主生命、财产存在安全隐患。”

天津装修网就此事致电海尚豪庭小区物业负责人李女士。李女士表示，海尚豪庭停车位紧张有多个原因，很难实施管理。一是开发商规划的停车位本来就不够。由于开发商后期在小区内新建了两栋楼，使得小区公摊面积变小，原本规划的130个停车位用地严重不足。二是小区实行开放式管理，物业原本计划实施“一车一杆”的方法，但有些业主觉得太麻烦、不同意，物业也没法实施。三是小区一共600多户，如果每户都有一辆车，停车位就已经不够分了。而有些业主家有两至三辆车，这就使得原本就紧张的停车位变得更加紧张。

“小区目前有四个消防大门，平日里就开两个。一旦发生危险，物业人员打开门锁，消防车辆就可以进入。物业在消防通道门上都标示了严禁停车，但是即便怎么提醒，还会有业主将车停在通道上。我们更不敢全部打开，不然整个小区都被堵死了。开发商在停车位规划上不合理，业主不服从管理，物业在这事上很难办。”李女士说。

消防楼梯不安全 物业：业主需申请

徐先生告诉天津装修网，除了消防大门通道堵塞以外，小区4、6号楼1至2门没有消防逃生通道。“小区一旦发生火灾，业主们需要从一个门上楼梯穿越楼顶，然后再下楼逃生。我们之前反映过此事，当时物业在楼顶安装了一个简单的铁质楼梯。如今不仅锈迹斑斑，而且看着比较高、比较窄，一旦发生危险，老人和小孩很难快速逃生。”

物业负责人李女士告诉天津装修网，业主可以向物业申请应急专项基金。作为小区的物业服务企业，有义务对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，但是如果业主不申请，物业无法动用应急专项基金。“我们物业入驻海尚豪庭小区以来，解决了许多原物业公司遗留的问题，也希望业主和物业多交流、多沟通，才能有效解决问题。”李女士说。