农村土地制度改革的一项重要内容──宅基地制度改革，目前正在全国各地加速探索。按照中央要求，改革试点在本市蓟州区封闭运行。据天津装修网了解，不久前，国土资源部在蓟州区召开全国村土地利用规划编制现场会，作为本市唯一入选全国首批15个宅基地制度改革的试点区，蓟州区的成果和经验在会上推广。

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蓟州区怎样通过改革探索，让“沉睡”的宅基地“流动”起来，得到合理有效利用，从而带动农民增收，使集体经济焕发出新的活力?某专业人士进行了深入走访调查。

破题从自愿有偿退出入手

盛夏，气温高达38摄氏度，正是麦收高潮时节。专业人士来到蓟州区首批4个宅基地改革试点村之一的下仓镇西太河村，大片金黄色的麦田环绕在村子周边，收割机往来穿梭，村民房前屋后到处都晒着麦粒。

西太河村位于蓟州东南角，是个以农业为主的村庄。全村共有211户，土地面积2670亩，其中耕地2012亩。村子周围都是基本农田，几乎没有建设用地，村民年人均收入2.1万元，主要依靠农业种植和外出打工。

听说要来采访宅基地改革的事，村民们纷纷聚到村委会，兴致勃勃地聊起来。“这对农民肯定是好事呀!”改革后，最早一批主动报名退出宅基地的村民张树良说：“政府给宅基地发证，房子能抵押，退出后还能低价进城买房。我儿子在城里打工，再也不用到处租房，孙女到城里上学也方便了!”

据了解，改革启动以来，西太河村已有20多户村民自愿有偿退出宅基地。“现在已完成21户村民退出的宅基地拆除工作，还有几户正准备拆。”村支部书记张丙全说：“我们村的宅基地改革，主要是探索自愿有偿退出。现在已经退出宅基地的村民，有的是一户多宅的，有多余房子闲置;有的是子女要到城里上学，但苦于房价过高，借助宅改政策，退出一套后，去城里以成本价购买一套经济适用房。还有的要娶媳妇，进城有了楼房就好找对象了。”

村民张连奎是个退伍老兵，提起宅基地改革，他眼角眉梢都掩不住笑意。“我有俩儿子，都在塘沽上班，家里三套老宅子，这次退出了一套，打算进城买套经济适用房养老。家里的老宅子是祖辈传下来的，早就破旧了。我和孩子们去城里的小区看过了，环境好，物业好，什么都满意。”

张连奎是个棋迷，早就盘算好了住到新房后的生活。“到时候，我把田包出去种，家里也不用生炉子了，有空我就在小区里找人下下棋，那日子多好啊!退完宅基地后，不少邻居来找我打听，我就劝他们，闲置没用的宅子赶紧退。”

任何改革都有波折的过程，西太河的村民也经历了从不理解到积极参与的转变。村支书以村民朱武军为例说：“他在今年春节前还拿不定主意呢，过了年就主动找来，要求退出宅基地。”自从儿子大学毕业到上海工作后，朱武军两口子就一直为儿子买房发愁。“上海房价那么高，农村人真是不敢想啊!之前我也是没搞明白政策，后来说透了，村里还组织我们参观了新房，权衡利弊，决定还是拆了老宅子，进城买房，也算是给儿子做个储备。以后他要是不回天津，我们老两口还能自己去住。”朱武军高兴地说。

西太河村的会计黄永杰也是这次自愿退出宅基地的村民之一，他算了一笔账：“我们村各家宅基地面积都差不多，按照政策，每户大约能拿到10万元左右。政府为我们提供的经济适用房，每平方米房价不到5000元，按照100平方米一套带装修的新房计算，总房款40多万元，这样自己只需花30多万元就可以住进新房了。如果是在宅基地上自己盖房，也得花上二三十万元。这么算下来，村民多花不了多少钱，就能实现进城买房的愿望。”

据了解，近期西太河村第一批宅基地使用证将下发，选择退出宅基地进城买房的村民，不久后即将选房、入住，宅基地改革拉开了他们美好生活的序幕……

探索盘活利用空闲农房宅基地

从西太河村往北，穿过蓟州城区，驱车大约40分钟，专业人士来到了宅基地改革的另一个试点村──穿芳峪镇小穿芳峪村。车子拐进村，一片绿树、鲜花和雕塑映入眼帘，清澈的小河穿村而过，花草树木生机盎然。

走进村里，一个健身、娱乐器材完备的广场尤为显眼。村支部书记孟凡全表示，这是村土地利用规划之后建起来的。“原来这里是个老宅子，改革后腾退出来，给大伙儿建了个公园。”

小穿芳峪村地处半山区，附近有卧牛山、望牛岭，还有晚清皇家园林遗址，旅游资源十分丰富。在宅基地改革中，通过整体规划，小穿芳峪将村子分为多个功能区，实现全村旅游产品的系列化布局。

经过两年多的“拆”与“建”，目前村里82户村民的农用地全部流转到村集体，部分村民以宅基地入股，由村集体交旅游公司统一经营，还成立了旅游服务中心，统一规划建设农家院、农家餐厅等旅游设施。“2015年我们村成为改革试点后，全村进行集中规划，在村北侧建造新的村民公寓楼，把以前杂乱的宅基地腾出来。按照规划，全村最多容纳26个农家院，走高端路线，其余用来搞餐饮和旅游产业。宅基地腾退不仅满足了子孙后代的居住需要，也为村里基础设施和环境建设提供了空间，让村容村貌靓丽起来，产业经营也发展起来。”孟凡全说。

目前，小穿芳峪村已有11户村民自愿将宅基地出租，交给村集体招商经营，张小猛就是其中之一。张小猛家离村口广场不远，五口人生活在一起，将两个老宅子打通来用。他说，为老宅子出租的事，母亲一直有些想不通。走进他家，专业人士看到院子改成了菜地，只留下很窄的一条路，一排红砖房显得有些沧桑。“我家房子是1984年盖的，一直住到现在，这次准备租出去一半。老人对老宅子感情深，留下一半还要继续住，另一半就交给村里去招商搞经营。”

从张小猛家出来，拐个弯就是村民王永生家。推开漂亮的红漆大门，走进院子，俨然进入一个迷你园林，两棵果树的繁茂枝叶，挡住了炽热的阳光，小院里石凳、盆景、鲜花，无不显示出主人的精心布置。

“我家宅子以前也是像张小猛家一样的红砖房，后来投资了将近一百万元改造，建起了现在的农家院，包院价格一晚4000元。”王永生打开一个房间请专业人士走进去，屋里是全套的仿古家具，配有独立卫浴，洁白的床品堪比星级酒店。王永生平时在外干工程监理，家里全靠他媳妇一人打理，客人多时还得找村里人来帮忙。“以后交给旅游公司经营，不用再担心客源，也不用起早贪黑打理，等着收租金就行了。”王永生笑呵呵地说。

据了解，在小穿芳峪村，像张小猛家这样只有居住功能的老宅子，通过改革将宅基地出租出去，交由旅游公司向社会招商，10年期合约中要求投资人最低投入50万元用于基础设施建设。村民可以获得10万元的固定收益，再用其中的5万元租住村里的公寓楼，另外5万元为个人所得。合约到期后，如果不愿意继续出租，村民可以收回，宅基地上的基础设施也都归村民所有。而像王永生家那样已经成熟完备的农家院，交给旅游公司打理，每年可以获得15万元左右的固定收入。

专业人士问王永生，这么好的院子舍得交出去经营吗?他回答：“能多赚钱，划算，肯定交。自己经营辛苦一年差不多也赚这么多。交给旅游公司，啥都不用管一样赚钱。自己还能在村里打工再赚份工资。”

按照小穿芳峪村的构想，未来村民可以获得五笔收入：通过农用地流转合作社实现的土地保值增值收入和苗木经营分红收入，通过农宅合作社出租农宅的收入，村民入股旅游公司的分红收入以及在村里打工的收入。

再过两个月，村民公寓楼就要破土动工了，穿芳老街等新的旅游项目规划编制也都已完成，一个全新的小穿芳峪村正在蜕变而出。

经验为全国改革探路

“这次试点，不仅是完成国家任务，也顺应了蓟州区自身发展的需要。”市国土房管局规划管理处处长张晓洁说：“2015年初，根据中央要求和全国人大授权，国土资源部在全国选取了33个县(区)进行农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度三项改革试点。其中，15个地区进行宅基地制度改革试点，蓟州区正是试点地区之一。”

近十几年来，蓟州区一直面临“无地可分”的状况，宅基地刚需特别突出，很多村民子女由于分不到宅基地而无法分户。这种土地资源紧缺和农民需求之间的矛盾，也是全国农村地区的突出矛盾之一。“国家适时提出宅基地制度改革，就是为了将农村‘一户一宅’的传统福利性住房保障方式，变为通过其他多种保障方式来满足农民的基本权利和居住需求。”张晓洁说。

宅基地改革是否意味着农宅可以随意到市场交易?小产权房是否可能流入市场?

市国土房管局土地利用处副处长张振东表示，改革试点的宅基地流转范围限定在集体经济组织内部进行，还需要遵循《天津市土地管理条例》等有关规定确定的“一户一宅”标准，并非想多占地就能多买地。

根据改革试点方案，蓟州区将探索宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制，充分发挥集体经济组织作用，探索建立“依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出”的农村宅基地管理制度。为此，蓟州区从山区、半山区(库区)、工业园区周边、平原区4种类型中，选取具有代表性的4个典型村庄作为先行改革试点，进而在全区铺开。截至目前，全区781个村的改革试点全部进入实施阶段，已实现退出宅基地50宗、29.2亩，收取宅基地有偿使用费36宗、15.9万元。

天津装修网还了解到，通过改革，村民获得了实实在在的收益，也为耕地保护和村庄未来发展提供了有效保障。张晓洁表示：“在改革中，我们强调优先保障基本农田规模、布局和提升改造。比如，西太河村通过改革，高标准农田建设增加耕地9亩，耕地自然质量提高一个等级。团山子村利用自愿腾退的宅基地，规划安排37.5亩新增建设用地空间，异地安置农民新居建设，对现状村庄建设用地进行整合，安排各类产业发展、基础设施和公共服务设施建设，优化了土地利用结构和布局。此外，改革中还对生态红线内的各类用地划入限制建设区或者禁止建设区，宜耕则耕、宜林则林，重构农村生态用地空间。”

此外，对于农村集体经营性建设用地入市新模式的探索，也是蓟州区宅基地制度改革试点的一项主要成果。通过科学编制规划，确保宅基地改革与新型城镇化、新农村建设有序有效衔接，以入市带活集体经济，推动宅基地改革试点走向深入，形成可复制、可推广的经验。

蓟州区

截至目前，全区781个村的改革试点全部进入实施阶段

退出宅基地

50宗

29.2亩

收取宅基地有偿使用费

36宗

15.9万元

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农村集体经营性建设用地首次挂牌出让

4月24日下午，蓟州区下营镇团山子村一宗集体经营性建设用地在天津市土地有形市场成功挂牌成交，实现了本市农村集体经营性建设用地挂牌出让零的突破，标志着本市在农村土地制度改革中又迈出坚实的一步。

作为全国首批宅基地制度改革试点区，蓟州区在改革中明确了农村集体经营性建设用地入市的三种途径：一是就地入市。对依法取得、符合规划、具备开发建设条件、明确在本村直接使用的，采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式直接就地入市。二是调整入市。根据规划，对村庄内零星、分散的集体经营性建设用地先复垦后，按计划调整到产业集中区入市。三是整治入市。历史形成的城中村集体建设用地开展土地整治后，根据规划确定的用途，重新划分宗地和确定产权归属，对不予征收的，属于经营性用途的集体建设用地，由农民集体入市。

“此前，集体经营性建设用地入市需要通过入股、联营的方式实现。此次，团山子将村里零散的建设用地指标调整到一个集中地块，通过使用权出让，土地用途变化了，但集体土地所有权没变，属于调整入市。”市国土房管局土地利用处副处长张振东说：“集体经营性建设用地面向社会公开招拍挂，土地用途主要是商服和工矿仓储。这种模式由政府提供交易平台，定价、合同条款等具体内容都由村集体主导完成，最大限度赋予了农民获得感。”

据天津装修网了解，近期国土资源部就《中华人民共和国土地管理法(修正案)》(征求意见稿)公开征求意见。按照国家“可复制、可推广、利修法”的总体要求，改革试点地区取得的经验将为修改立法、在全国范围内进一步推广，提供宝贵借鉴。

（来源：网易天津）